Dans un logement loué, l’électricité se facture en principe directement au locataire, à condition que le logement dispose de sa propre installation privative. Le contrat de fourniture est alors souscrit au nom de l’occupant, et l’abonnement comme la consommation lui incombent. Lorsque cette installation privative n’existe pas, parce qu’un compteur unique alimente plusieurs logements, la situation devient plus fragile et révèle les angles morts du cadre français.
Une installation privative par logement
Je commence toujours par le point le plus concret. Pour que l’électricité soit facturée au locataire en son nom propre, il faut une installation privative identifiable dans le logement. Cette installation part d’un appareil général de commande et de protection propre au lot, en pratique le disjoncteur général du logement, qui isole le logement du reste du bâtiment. En aval de ce disjoncteur, on trouve tout le circuit intérieur du logement : prises murales, points lumineux et alimentations des appareils. C’est précisément ce périmètre qui permet au locataire de signer son contrat en son nom et de recevoir sa propre facture.
Concrètement, dès qu’un logement dispose de son propre disjoncteur général et de son propre compteur, le schéma est clair : le propriétaire fournit l’installation, le locataire souscrit le contrat et paie la consommation qui correspond à son usage. Il n’y a pas de refacturation à inventer, pas de forfait à arbitrer, pas de clé de répartition à défendre. C’est le cas standard, celui que vise la loi, et celui que tout le monde devrait viser en pratique. Quand cette chaîne est rompue à un endroit, c’est tout l’édifice de la location qui devient flou, et c’est précisément ce qu’il faut éviter.
L’appareil général de commande et de protection individuel
L’appareil général de commande et de protection individuel est le point de départ de l’installation privative. En pratique, c’est un disjoncteur général, souvent installé dans le tableau électrique du logement, et que l’occupant doit pouvoir actionner depuis l’intérieur du lot. Il remplit plusieurs fonctions :
- couper le courant depuis l’intérieur du logement, en cas d’intervention ou d’urgence
- protéger les personnes et les biens en cas de défaut d’isolement ou de surintensité
- matérialiser la frontière entre les parties communes et l’installation privative
Sans cet appareil propre au logement, aucun fournisseur ne peut individualiser la fourniture. C’est lui qui détermine, techniquement et juridiquement, où commence la responsabilité du propriétaire et où commence celle de l’occupant.
Le périmètre de l’installation intérieure contrôlée
Une fois l’appareil général identifié, l’installation intérieure contrôlée commence en aval. Elle va des sorties du disjoncteur général jusqu’aux prises murales et aux points lumineux du logement. Ce périmètre est important : c’est précisément la zone qui sera contrôlée lors d’un état de l’installation intérieure d’électricité.
Le locataire y a accès librement, et le propriétaire doit s’assurer qu’elle est conforme aux règles de sécurité. À défaut, il engage sa responsabilité sur la décence du logement et sur la sécurité de l’occupant. Mon réflexe, quand un bailleur me parle d’une location ancienne, va toujours vers cette vérification : ce qui se passe en aval du disjoncteur n’est pas un détail, c’est le cœur de la sécurité locative. Une installation privative mal entretenue, c’est une exposition directe au risque d’incendie ou d’électrocution, et c’est aussi un motif légitime de contestation du bail à la première difficulté.
L’information due au locataire avant la signature du bail
Avant de signer, le locataire doit recevoir une information claire sur l’état de l’installation électrique. C’est ici qu’interviennent la loi ALUR et les décrets du 11 août 2016. J’insiste sur ce point : ce diagnostic n’est pas une formalité administrative, c’est une sécurité pour l’occupant et un signal de sérieux pour le propriétaire. Le bailleur doit remettre un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, qui porte sur six points de sécurité, valable six ans, et dont les dispenses sont limitées.
Mon premier doute, quand je rencontre un propriétaire qui n’a jamais entendu parler de ce document, porte souvent sur ce que le bailleur a pu laisser passer dans son logement. À l’inverse, un bailleur qui produit spontanément un diagnostic récent et complet évite une grande partie des litiges. Le locataire, de son côté, a tout intérêt à lire ce document avant la signature : un diagnostic qui pointe des anomalies sérieuses peut justifier une renégociation du loyer ou un report de l’entrée dans les lieux.
Les décrets du 11 août 2016 sur les états des installations
Deux textes sont parus le 11 août 2016 pour préciser le contenu obligatoire de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz lors de la mise en location. Le premier décret fixe le contenu du diagnostic électricité, le second celui du diagnostic gaz. Ils ont surtout rendu l’obligation opérationnelle : sans ce document, le bailleur ne peut plus valablement s’exonérer de la garantie de décence, et le locataire dispose d’un levier pour discuter l’entrée dans les lieux.
Les six points de sécurité contrôlés en électricité
L’état de l’installation intérieure d’électricité porte sur six points de sécurité définis par les décrets de 2016. Sans les détailler un par un, ces contrôles couvrent l’ensemble de la chaîne de risque d’une installation privative : la présence d’un appareil général de commande et de protection accessible, la qualité de la mise à la terre, la conformité des dispositifs de protection dans chaque pièce, l’absence de matériels électriques dangereux ou vétustes, l’absence de conducteurs non protégés mécaniquement et la présence d’une liaison équipotentielle dans les locaux avec baignoire ou douche.
Leur traduction est simple : un logement qui coche les six cases est un logement où le risque d’accident électrique est fortement réduit. À l’inverse, un logement qui rate l’un de ces points doit faire l’objet de travaux avant la signature, ou au plus tard avant la remise des clés.
Validité de six ans et dispenses possibles
L’état de l’installation intérieure d’électricité a une durée de validité de six ans. Deux dispenses principales existent : lorsque l’installation a fait l’objet d’un état de vente récent datant de moins de six ans, ou lorsqu’une attestation de conformité délivrée par le CONSUEL est fournie. À défaut, le diagnostic doit être réalisé à la signature de chaque bail.
Dans la pratique, beaucoup de propriétaires confondent l’état de l’installation intérieure avec le diagnostic de vente. La logique est proche, mais le champ d’application locatif est distinct. Mon réflexe, quand un propriétaire me transmet un document, est de vérifier la date et le périmètre : un diagnostic de vente ne dispense pas automatiquement du diagnostic locatif, et un diagnostic trop ancien doit être refait. Une attestation CONSUEL, en revanche, a une valeur forte, parce qu’elle reflète une installation neuve ou entièrement refaite.
Calendrier d’entrée en vigueur selon l’ancienneté de l’immeuble
L’obligation s’est appliquée de manière progressive selon l’ancienneté du permis de construire. Les logements dont le permis de construire datait d’avant 1975 sont entrés les premiers dans le dispositif, puis l’obligation a été élargie aux immeubles plus récents.
Ce calendrier n’a pas valeur d’excuse aujourd’hui : un bailleur qui loue sans diagnostic à jour s’expose à une mise en demeure et à une réduction de loyer potentielle, sans parler du risque en cas de sinistre. À mes yeux, un diagnostic manquant, c’est d’abord un signal de manque de sérieux du propriétaire, et c’est ensuite un levier pour le locataire qui veut discuter les conditions du bail.
Les configurations sans compteur individuel dédié
Voilà le point qui me préoccupe le plus dans la pratique. Le cadre français repose sur une logique simple : un compteur, un logement, un contrat au nom de l’occupant. Mais dans certains immeubles anciens, il arrive qu’un compteur unique alimente plusieurs logements, sans comptage individuel. Dans ce cas, la facturation individuelle n’est plus possible, et le propriétaire se retrouve avec une situation hybride : le locataire ne peut pas souscrire de contrat d’électricité en son nom, et la consommation commune doit être répartie d’une manière que ni la loi ni le bail ne précisent toujours.
Plusieurs configurations peuvent expliquer cette absence de compteur individuel :
- immeuble ancien dont l’installation privative n’a jamais été individualisée
- bâtiment dont les compteurs ont été regroupés en un seul point de fourniture
- logement dont le tableau électrique n’a jamais été séparé de celui d’un autre lot
Cette situation reste fréquente dans les immeubles anciens, où les travaux d’individualisation n’ont jamais été réalisés.
Quand un compteur unique dessert plusieurs logements ?
Cette configuration se rencontre dans des immeubles anciens, parfois reconvertis, où les logements n’ont jamais été équipés d’une installation privative distincte. Le compteur est alors collectif, et l’électricité passe par des circuits communs. Sur le plan juridique, cette situation est problématique : sans installation privative, le locataire n’a pas de compteur individuel à son nom, et le propriétaire doit trouver une solution de refacturation ou de forfait, qui reste fragile et peut toujours être contestée.
Mon premier réflexe, quand un propriétaire me décrit un logement de ce type, est de lui demander s’il a prévu d’individualiser les compteurs. Tant que ce n’est pas fait, le bail reste fragile, et la location tourne à l’arrangement. Un forfait trop bas avantage le locataire au détriment du propriétaire, un forfait trop haut crée un contentieux certain. Aucune des deux solutions n’est satisfaisante, et la seule manière de sortir de l’impasse passe par des travaux d’individualisation, qui coûtent cher mais qui règlent le problème durablement.
L’éclairage du droit wallon belge
Le droit wallon belge a dû répondre à cette difficulté en adoptant une disposition spécifique : lorsque les logements ne sont pas équipés de compteurs individuels, la facturation de l’électricité au locataire est encadrée de manière stricte, pour éviter les abus de refacturation au forfait. La logique est claire : un propriétaire ne peut pas se retourner contre son locataire pour des consommations qu’il ne peut pas mesurer précisément. Cette approche protège le locataire, mais elle pèse évidemment sur le propriétaire, qui doit assumer seul la part non mesurable.
Cette approche met en lumière le risque, en France, de voir des propriétaires recourir à des forfaits ou à des refacturations approximatives, sans base contractuelle ou technique solide. Le réflexe doit rester le même : individualiser le compteur, individualiser le contrat, individualiser la responsabilité. Tant que l’installation privative n’existe pas, la facturation au locataire reste une zone grise, et la première chose à regarder, pour un propriétaire sérieux, c’est la capacité du logement à accueillir son propre compteur. À défaut, mieux vaut externaliser la fourniture dans les parties communes et laisser l’électricité hors du bail, plutôt que de bricoler une clé de répartition qui ne résistera pas au premier contrôle.
