Si votre logement est classé F ou G au DPE, la règle est simple : depuis le 24 août 2022, vous ne pouvez pas augmenter le loyer via les mécanismes habituels tant que le bien reste une passoire thermique. La seule stratégie solide consiste à sortir du F/G (ou à respecter le seuil de décence) puis à revenir dans un cadre de révision ou de renouvellement correctement notifié, preuves à l’appui.
Dans la pratique, je vois souvent des bailleurs confondre trois sujets : le gel lié au DPE, l’indexation annuelle, et la hausse après travaux. Or, c’est précisément cette confusion qui déclenche les contestations et les remboursements de trop-perçu.
Le gel des loyers F et G : qui est concerné, et à quel moment
L’objectif des textes est double : protéger les occupants de factures énergétiques trop lourdes et pousser la rénovation énergétique en rendant la passoire moins rentable à conserver en l’état. Le cadre s’appuie notamment sur la loi dite Climat et Résilience et sur les règles de la location de la loi du 6 juillet 1989.
Le point opérationnel à retenir, c’est la date : le gel des loyers pour les logements classés F et G s’applique depuis le 24 août 2022 (décret n°2022-1079). Concrètement, si votre logement est F ou G, toute hausse que vous essayez de faire passer comme « normale » devient fragile, parce qu’elle s’attaque à une interdiction de principe.
Nouveau bail, renouvellement, reconduction : là où ça bloque vraiment
Le gel ne se lit pas comme une sanction abstraite, mais comme une contrainte qui se déclenche à certains moments de la vie du contrat. Il vise les nouveaux contrats et les renouvellements ou reconductions tacites qui interviennent après les échéances. Pour un bail déjà en cours, l’impact se voit au moment où vous arrivez à la fin du bail et où vous voulez revaloriser.
Mon réflexe, c’est de distinguer très vite trois voies qui, en temps normal, servent à augmenter un loyer :
- la révision annuelle indexée (souvent liée à l’IRL),
- la revalorisation au renouvellement, quand on repropose un bail avec un nouveau loyer,
- la hausse après travaux, quand on veut rattacher une augmentation à une amélioration du logement.
Quand le DPE reste en F/G, ces mécanismes se retrouvent gelés selon les cas. Et si vous mélangez les justifications (par exemple « indexation » alors que vous cherchez en réalité une hausse structurelle), vous vous exposez à une contestation facile.
Exceptions et calendriers particuliers : attention aux cas qui trompent
Le périmètre vise les logements classés F ou G au DPE. Pour les meublés touristiques et locations saisonnières, ils sont souvent présentés comme exclus du gel, sauf si le meublé est loué plus de 4 mois par an : dans ce cas, il redevient concerné.
Autre point de vigilance : en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, une entrée en vigueur locale est mentionnée au 1er juillet 2024. Si vous êtes bailleur outre-mer, votre calendrier d’action (renouvellement, notification, travaux) doit partir de cette date, pas de celle de la métropole.
Avant toute hausse : sécuriser le DPE et la notion de décence
Je commence toujours par le point le plus concret : quel DPE avez-vous, est-il valide, et que dit-il exactement ? Sans DPE fiable, la stratégie d’augmentation est un château de cartes. D’abord parce que le DPE doit être annexé au bail (article L.126-29 du Code de la construction et de l’habitation). Ensuite parce que la lecture des seuils se complique vite si l’on confond énergie primaire et énergie finale.
Un DPE coûte, à titre indicatif, 100 à 250 euros. C’est peu au regard des ennuis que peut déclencher une hausse illégale, ou un débat interminable sur un document caduc.
Validité : les dates qui évitent de s’appuyer sur un document mort
Deux repères suffisent pour trier :
- un DPE réalisé entre 1er janvier 2018 et 30 juin 2021 reste valable jusqu’au 31 décembre 2024,
- un DPE réalisé entre 1er janvier 2013 et 31 décembre 2017 n’est plus valable après le 31 décembre 2022.
Dans les dossiers que je vois, l’erreur fréquente est de garder un ancien DPE « parce qu’on l’a déjà » et de baser une décision dessus. Or, si le DPE n’a plus de valeur, votre hausse n’a plus de fondation.
DPE vierge et décence énergétique : deux pièges qui bloquent la location
Le DPE vierge est un vrai caillou dans la chaussure. Un logement avec DPE vierge est considéré indécent à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023. Et il n’y a pas de contournement élégant : seul un nouveau DPE non vierge permet de démontrer que le logement respecte la décence.
Depuis le 1er janvier 2023, la décence énergétique s’apprécie aussi via un seuil : consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWhEF/m²/an pour les locations. Pour vérifier ce point sans débat stérile, il est possible de contrôler la valeur en énergie finale en saisissant le numéro de DPE sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Petite anecdote de terrain : j’ai déjà vu un bailleur persuadé d’être « seulement en F » et donc de pouvoir négocier une hausse au renouvellement, alors que le sujet bloquant était ailleurs : un DPE vierge et une reconduction tacite qui rendait le logement indécent. Résultat : discussion sur le loyer impossible tant que le diagnostic n’était pas refait.
Ce qui est interdit, et ce qui redevient possible après rénovation
Depuis le 24 août 2022, le principe est l’interdiction d’augmentation du loyer pour un logement classé F ou G. Cela vise les mécanismes de revalorisation prévus au bail et ceux mobilisés au renouvellement ou à la remise en location, tant que le DPE reste F/G.
Attention à une confusion classique : le plafonnement temporaire des loyers à 3,5 % (jusqu’au 31 mars 2024, disparu depuis le 1er avril 2024) est un autre sujet. Il ne remplace pas le gel F/G et ne l’assouplit pas.
Le raisonnement utile, c’est : tant que le logement est une passoire (ou indécent au sens du seuil), vous êtes bloqué. Quand vous améliorez réellement la performance énergétique et que vous pouvez le prouver, vous pouvez à nouveau envisager une hausse, mais uniquement dans un cadre procédural propre : bon moment, bons calculs, bonnes pièces.
Ne pensez pas seulement « augmentation » : regardez les dates d’interdiction de louer
Ramener le sujet au coût total, c’est aussi intégrer le risque de vacance forcée. Les échéances sont nettes :
1er janvier 2025 : interdiction de louer les biens classés G.
1er janvier 2028 : interdiction de louer les biens classés F.
1er janvier 2034 : une exigence minimale est évoquée, avec des formulations divergentes selon les sources (au moins classe D, ou interdiction évoquée pour la classe E). Dans la vraie vie, ce flou suffit à justifier une stratégie prudente : ne pas attendre le dernier moment.
Lever le gel : un parcours simple en 5 étapes, orienté preuves
Quand un bailleur me demande « comment augmenter », je réponds souvent : « comment sortir proprement du blocage, puis seulement ensuite comment recalibrer le loyer ». Mon approche privilégie un ordre d’action clair.
1) Qualifier le blocage exact
Avant de parler travaux, vérifiez si le problème vient :
de la classe F/G, du seuil 450 kWhEF/m²/an, d’un DPE caduc, ou d’un DPE vierge. Ce diagnostic simple évite de financer des travaux alors que le vrai sujet est documentaire.
2) Choisir des travaux qui font réellement sortir de la passoire
Les postes typiques reviennent toujours : isolation (toiture, murs, planchers), menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude sanitaire, régulation. L’idée n’est pas d’empiler des devis, mais de choisir des gestes qui se défendent en cas de contestation, parce qu’ils améliorent réellement la performance.
Si vous vous orientez vers une rénovation d’ampleur, gardez en tête les critères associés à MaPrimeRénov’ parcours accompagné : au moins 2 gestes d’isolation et un gain d’au moins 2 classes pour un logement E/F/G avant travaux. En copropriété, distinguez bien ce que vous pouvez faire en privatif et ce qui dépend des parties communes et des votes.
3) Financer sans se tromper de dispositif
Pour rendre le projet faisable, les dispositifs cités le plus souvent sont : MaPrimeRénov’ (parcours accompagné ou par geste), les CEE (cumulables avec MaPrimeRénov’), l’éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 euros, sur 20 ans maximum) et la TVA réduite à 5,5 % sur certains travaux éligibles. Certaines offres privées existent aussi, mais elles varient : je les traite comme un bonus éventuel, jamais comme une base de plan de financement.
4) Refaire un DPE après travaux et archiver
Le verrou se lève avec une amélioration prouvée. Donc : nouveau DPE après travaux (toujours dans la fourchette indicative 100 à 250 euros), vérification de la sortie de F/G et, si nécessaire, du respect du seuil 450 kWhEF/m²/an. Et surtout, vous constituez un dossier de traçabilité.
5) Choisir le bon moment et notifier correctement
La hausse se joue souvent au renouvellement. Il faut respecter un préavis de six mois avant la fin du bail pour proposer un renouvellement avec nouveau loyer. Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. À défaut d’accord, le bail continue aux mêmes conditions.
Mon point de vigilance: une hausse se gagne rarement sur l’argumentaire, elle se gagne sur le calendrier et sur la preuve.
Augmenter après travaux : le calcul que la loi encadre (et que beaucoup ratent)
La règle de calcul à connaître est mécanique. Pour pouvoir augmenter après travaux, il faut notamment que le coût total des travaux atteigne au moins la moitié de la dernière année de loyer, autrement dit six mois de loyer.
Ensuite, même si vous avez dépensé beaucoup plus, l’augmentation annuelle reste plafonnée à 15 % de cette moitié d’année de loyer.
Mini-calculateur reproductible
Seuil travaux : loyer mensuel x 6.
Plafond de hausse annuelle : 15 % x (loyer mensuel x 6).
Repère mensuel : plafond annuel / 12.
Exemple à 800 euros de loyer
Avec un loyer de 800 euros :
travaux minimum : 4 800 euros (800 x 6).
plafond de hausse annuelle : 720 euros (15 % de 4 800), soit un repère d’environ 60 euros par mois si on lisse sur 12 mois.
Deux scénarios aident à trancher : à 3 000 euros de travaux, vous n’êtes pas éligible. À 10 000 euros de travaux, vous êtes éligible, mais votre hausse reste plafonnée par la formule, pas par votre facture.
Les pièces à conserver : là où se joue la contestation
Si le locataire conteste, tout se joue sur la traçabilité : montants, dates, nature des travaux, DPE post-travaux, et respect du calendrier de notification. Ce n’est pas glamour, mais c’est ce qui protège.
| Élément | À quoi ça sert | Ce que vous devez pouvoir montrer |
|---|---|---|
| DPE avant et après | Prouver la sortie de F/G et vérifier l’énergie finale | Rapports + numéro vérifiable via l’Observatoire Ademe |
| Factures et preuves de paiement | Prouver le montant réel des travaux | Factures détaillées, devis signés, justificatifs de paiement |
| Justificatifs d’aides | Documenter le montage et la conformité | Attestations MaPrimeRénov’, CEE, décisions d’octroi |
| Copropriété (si concerné) | Prouver ce qui dépendait des parties communes | PV, résolutions, appels de fonds, attestations du syndic |
| Courriers et dates | Prouver que la procédure a été respectée | Lettre recommandée, préavis 6 mois, réponse 2 mois |
Sanctions et litiges : ce que vous risquez si vous augmentez quand même
Si vous appliquez une hausse illégale, le locataire peut demander le remboursement du trop-perçu. Et côté juge, les sanctions civiles peuvent aller plus loin : ordonner des travaux, une diminution du loyer, voire une suspension du paiement du loyer et une suspension de la durée du bail (article 20-1 de la loi de 1989). Pour les manquements d’information, il existe aussi des amendes administratives avec des montants maximaux mentionnés de 3 000 euros (personne physique) à 15 000 euros (personne morale), et une autre référence évoquant 5 000 euros pour une personne physique selon l’infraction visée : dans la vraie vie, cette incertitude de qualification n’est pas un terrain où j’irais « tester » une hausse.
Les scénarios typiques sont toujours les mêmes : hausse appliquée alors que le DPE est F/G sans preuve de sortie de classe, dossier travaux incomplet, ou conflit sur la décence liée aux 450 kWhEF/m²/an. Dans ces cas, la contestation est presque mécanique, parce que vous n’avez pas de pièce qui ferme le débat.
Allocations logement et logement indécent : un impact de trésorerie souvent sous-estimé
Si le logement est jugé indécent, une procédure de conservation des aides peut se déclencher côté CAF ou MSA. La durée maximale annoncée est de 18 mois (avec prolongation possible dans certains cas). Pendant cette période, des sommes peuvent être conservées puis restituées au bailleur après travaux. Mais passé le délai, elles ne seront pas restituées. Dit autrement : au-delà du débat sur « puis-je augmenter », il y a un sujet de flux de trésorerie et de timing de chantier.
Si je devais trancher pour un bailleur privé aujourd’hui, je dirais ceci : tant que le DPE affiche F ou G, ne cherchez pas l’astuce de wording, cherchez la sortie de classe et le dossier béton. Commencez par vérifier la validité du DPE, puis la décence via l’énergie finale, ensuite seulement vous chiffrez des travaux qui font vraiment bouger la performance, et vous placez la hausse au bon moment du bail avec le préavis de six mois. C’est plus long que « tenter une indexation », mais c’est tenable encore dans six mois, et surtout opposable si la discussion tourne au contentieux.
