Vous vendez un logement et on vous demande si vous avez eu des « sinistres »: ma règle pratique est simple. Déclarez à coup sûr tout sinistre indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté interministériel, et, par prudence, tout événement sérieux ou récurrent (infiltration, dégât des eaux, incendie) même hors de ce cadre. Ce n’est pas de la paperasse pour faire joli: c’est ce qui évite la renégociation tardive, voire le contentieux après la signature.
De quoi parle-t-on exactement quand on vous demande une « déclaration de sinistre » ?
Dans une vente immobilière, le mot « sinistre » mélange deux réalités qu’il faut distinguer tout de suite pour ne pas se tromper de case. D’un côté, il y a le sinistre au sens courant : un dégât des eaux, un incendie, une infiltration, un mouvement de terrain. De l’autre, il y a l’obligation d’information liée à l’Information des Acquéreurs et Locataires (IAL), qui passe par un document très concret : l’État des Risques et Pollutions (ERP).
C’est dans l’ERP que l’on trouve, noir sur blanc, la partie qui vous concerne : la section 7, dédiée à l’historique des sinistres. Vous pourrez rencontrer ce document sous d’anciens intitulés selon les périodes (ERP, ESRIS, ERNMT, ENSAS, ERPS), souvent sur un CERFA. Peu importe le nom exact : ce qui compte, c’est de comprendre que l’acheteur et le notaire attendent une information traçable, datée et cohérente avec le reste du dossier.
Quand je vois des ventes se tendre, c’est rarement parce qu’il y a eu un sinistre. C’est parce que le sinistre sort tard, ou sort mal : un bout de phrase en visite, une mention incomplète, aucune preuve. Ramener le sujet au coût total, au calendrier et aux documents, c’est ce qui sécurise la signature.
Ce qui est obligatoire (et ce qui relève de la prudence)
La règle juridique à connaître, celle qui ne se discute pas, est dans le Code de l’environnement, article L.125-5 (IV). Vous devez déclarer tous les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté interministériel. Le périmètre est large : cela concerne tous les biens immobiliers bâtis, qu’ils soient à usage d’habitation, commercial ou mixte, et cela inclut aussi les parties communes en copropriété.
Ensuite, il y a la zone où l’on se protège par une information loyale, même quand l’obligation IAL ne vise pas explicitement le cas. Si vous avez eu des dégâts des eaux, des infiltrations récurrentes, un incendie, ou des mouvements de terrain non reconnus en catastrophe naturelle, l’enjeu n’est pas de « cocher la bonne case » mais de réduire la contestation. Mon réflexe va aux projets simples et solides plutôt qu’aux montages brillants mais fragiles : en vente, c’est pareil, une transparence factuelle vaut mieux qu’un silence qui vous revient en boomerang.
- À déclarer obligatoirement : tout sinistre indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté interministériel (L.125-5 (IV)).
- À déclarer par prudence : tout sinistre non CatNat ou non indemnisé mais significatif, surtout s’il est récurrent (ex : infiltrations, dégâts des eaux, incendie).
- À ne pas confondre : « pratique » et « obligation ». On voit souvent circuler la référence aux « 5 dernières années », alors que les formulaires et consignes IAL peuvent conduire à répertorier des sinistres depuis 1982.
Dernier point qui change la perception du risque : l’ampleur du phénomène. Le statut catastrophe naturelle ou technologique a concerné 34 668 communes au moins une fois, pour 35 411 communes déclarées par le cadastre, et il est indiqué que « moins d’1% des villes recensées en France sont exemptées ». Dit autrement : l’ERP n’est pas un cas particulier, c’est un standard de vente.
Les ventes qui échappent à l’obligation IAL (et pourquoi je resterais transparent quand même)
Il existe des exceptions prévues : certaines ventes dans le cadre de procédures judiciaires, des transferts liés à des procédures de préemption, des situations d’expropriation ou de délaissement, ou encore des cas côté location comme les renouvellements de baux par tacite reconduction, les contrats de location non écrits et des contrats de séjour collective.
Mais attention à l’arbitrage réel : même si une exception s’applique, vendre en jouant sur le silence revient à prendre un risque sur le terrain du dol (dissimulation) ou des vices cachés. Et ce risque, lui, peut ressortir après l’acte, quand le rapport de force a changé. Revenir à l’usage réel du logement aide : si le problème peut affecter l’usage (humidité, sécurité, structure), mieux vaut l’encadrer proprement.
Quand déclarer : au compromis, puis à nouveau à l’acte (avec une mise à jour)
Le calendrier est un piège classique. La déclaration doit être établie au moment de la promesse de vente et actualisée au moment de la vente elle-même, c’est-à-dire à l’acte authentique. Entre les deux, il y a souvent deux à trois mois : suffisamment long pour qu’un événement survienne, ou pour que des documents expirent.
L’ERP a une durée de validité de 6 mois. Concrètement, cela veut dire deux choses : vérifiez la date, et si besoin refaites-le. On vous dira souvent que l’état des risques peut être renouvelé gratuitement « sans limitation de temps » : comprenez-le comme une facilité de réédition, pas comme une extension de validité. Mon point de vigilance : un ERP non à jour, c’est la porte ouverte à un débat inutile au pire moment, quand tout le monde veut signer.
Qui porte la responsabilité, et avec qui travailler sans se tromper de rôle ?
La responsabilité d’établir la déclaration incombe exclusivement au propriétaire. Vous pouvez mandater un agent immobilier ou vous appuyer sur le notaire, mais vous ne pouvez pas transférer le risque. Et vous ne pouvez pas non plus vous abriter derrière les services municipaux : la déclaration est votre engagement.
Le notaire joue un rôle de sécurisation : il vérifie la cohérence, demande des pièces, insère les mentions et clauses utiles. Mais il ne « garantit » pas l’exhaustivité à votre place. L’assureur, lui, est un allié sous-estimé : il archive les déclarations et peut produire des attestations ou relevés d’indemnisation. En cas de doute technique ou de situation sensible, il est logique de s’entourer : expert en bâtiment, expert d’assuré, avocat en droit immobilier, ou syndic en copropriété.
Mon premier doute porte souvent sur la dépense cachée. Dans une vente, un sinistre mal documenté devient très vite une dépense cachée, même s’il a été réparé.
Documents : la vente se sécurise avec des preuves, pas avec des phrases
Le bon réflexe, c’est de monter un dossier orienté preuve avant de signer. Pas pour noyer l’acheteur sous du papier, mais pour montrer trois choses : ce qui s’est passé, ce qui a été réparé, et ce que vous avez déclaré.
- Pièces coeur : attestations d’indemnisation, courriers de prise en charge, déclarations originales à l’assurance, rapports d’expertise, factures de réparation, devis, photos, correspondances.
- Pièces qui font souvent la différence : anciens actes de vente, annonces immobilières antérieures, témoignages de voisins, registres municipaux (arrêtés catastrophe, interventions des pompiers), PV d’assemblée générale et documents du syndic en copropriété.
Je repense à un dossier où tout a basculé sur une chose très simple : le vendeur avait bien « parlé » d’un dégât des eaux, mais n’avait gardé ni courrier d’assurance ni facture. L’acheteur a entendu « bricolage » et a demandé une renégociation. Le même sinistre, avec un rapport d’expertise et des factures, aurait été un non-sujet.
Le cas le plus délicat : un sinistre entre compromis et acte
Entre compromis et acte, vous êtes encore juridiquement propriétaire jusqu’à la signature définitive. Dans le même temps, certaines décisions considèrent l’acquéreur comme propriétaire dès le compromis pour certains effets. C’est exactement le genre d’ambiguïté qui impose une méthode simple : documenter, informer, encadrer.
Premier point très concret : le contrat d’assurance du vendeur doit être maintenu jusqu’au jour de la signature de l’acte définitif. Deuxième point : la Cour de cassation admet la transmission à l’acheteur de l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance en cas de sinistre après promesse. Donc oui, l’assurance et la vente s’entrecroisent.
Ce que je ferais, dans l’ordre : informer immédiatement le notaire, rassembler les preuves (photos, échanges, déclaration à l’assurance, expertise), puis décider avec l’acheteur d’un scénario encadré dans un avenant ou une clause. Les options réalistes sont connues : travaux avant acte, baisse de prix, séquestre, cession d’indemnité. L’objectif n’est pas d’avoir raison, c’est de vérifier si le timing est tenable et qui supporte réellement la contrainte.
Omission ou dissimulation : ce que l’acheteur peut vous reprocher après la vente
Après l’acte authentique, si un sinistre est découvert ou si son historique ressort, le débat peut basculer sur trois terrains : vice caché, manquement au devoir d’information, réticence dolosive.
Sur les vices cachés, les repères de délai sont utiles car ils structurent la pression : l’action en garantie doit être intentée dans un délai de deux ans après la découverte (article 1648), avec un délai butoir de 20 ans à compter de la signature (article 2232). Ce n’est pas une invitation au conflit, c’est un rappel : un dossier peut ressurgir longtemps après une vente, surtout si le sinistre est récurrent.
Le droit des vices cachés repose sur une grille simple à comprendre, et je conseille aux vendeurs de la lire « à l’envers » : est-ce qu’un acquéreur pourrait dire qu’il ne savait pas, qu’il ne pouvait pas voir, que c’était antérieur, et que c’est grave ? Les 4 conditions cumulatives sont : le vice est inconnu de l’acheteur, non apparent, antérieur à la vente, et suffisamment grave (impropre à l’usage ou forte diminution de valeur). Si ces quatre cases peuvent être discutées, vous avez intérêt à blinder la preuve de l’information donnée.
Le risque le plus violent, c’est le dol. L’article 1137 du Code civil vise la réticence dolosive, et la sanction peut aller jusqu’à l’annulation de la vente avec dommages-intérêts. Une décision de la Cour de cassation (3e chambre civile, 21 mai 2014) illustre ce terrain sur des infiltrations récurrentes non déclarées, avec annulation et dommages-intérêts. Ce qui aggrave le risque est très concret : répétition des désordres, réparations seulement cosmétiques, absence de factures ou de rapports, contradictions entre vos déclarations et les diagnostics.
Conséquences pratiques : prix, négociation, et même assurabilité
Déclarer un sinistre, ce n’est pas seulement « dire la vérité », c’est accepter que la discussion revienne au prix et aux conditions. Le marché peut appliquer une décote, souvent exprimée en ordres de grandeur : 10 ou 15 %, parfois 10-15% ou 15-20% selon la gravité. On voit aussi des repères par typologie : incendie important -15 %, dégât des eaux important -10 %, sinistre structurel ancien réparé -5 %. Dans un cas extrême, un logement détruit à 70% par un incendie change tout : valeur, délais, financement, assurance, expertise.
Mon arbitrage, côté vendeur, consiste à chiffrer avant de se projeter : soit vous réparez avant, soit vous baissez le prix, soit vous mettez un séquestre et vous encadrez. Les « solutions amiables » ne sont pas de la faiblesse, ce sont des outils de pilotage pour éviter un conflit post-vente.
| Situation pendant la vente | Votre action côté vendeur | Ce que ça change concrètement |
|---|---|---|
| Sinistre CatNat ou CatTech indemnisé | Déclarer dans l’IAL via l’ERP (section 7) et joindre les preuves d’indemnisation | Dossier clair, moins de contestation sur l’information, négociation centrée sur les faits |
| Sinistre hors CatNat ou non indemnisé mais récurrent | Mention factuelle (date, nature, réparations) + éléments de preuve disponibles | Réduit le risque d’accusation de dissimulation et de débat sur le vice caché |
| Sinistre entre compromis et acte | Mettre à jour, garder l’assurance jusqu’à l’acte, prévenir le notaire, encadrer par clause ou avenant | Évite la signature « dans le brouillard », permet baisse de prix, séquestre ou cession d’indemnité |
Il y a aussi un effet moins intuitif : l’assurabilité. Il est indiqué que certains assureurs peuvent refuser d’assurer un bien ayant subi trois sinistres importants en cinq ans. Donc, même si vous vendez, votre acheteur pense déjà à sa future assurance, et à sa revente. Les justificatifs de réparation (factures, rapports) servent autant à rassurer un acheteur qu’à rendre le bien « assurable » dans la vraie vie.
Deux repères de timing côté assurance (à ne pas confondre avec le notaire)
On mélange souvent les délais de déclaration à l’assurance et ceux de la vente. Ce sont deux horloges différentes. Et pourtant, ce sont souvent les preuves issues de l’assurance qui finissent annexées au compromis ou à l’acte.
- 5 jours ouvrés pour un dégât des eaux.
- 2 jours pour un incendie indemnisé.
- 10 jours pour une catastrophe naturelle après arrêté préfectoral.
Ces délais relèvent des contrats et des situations, donc il faut vérifier votre contrat. Mais l’idée pratique reste stable : déclarer vite à l’assurance, c’est créer une trace, et cette trace peut ensuite sécuriser votre vente.
La bonne manière d’écrire sa déclaration pour le notaire (et de rester vérifiable)
Il n’existe pas de modèle imposé : la déclaration peut être rédigée librement. Ce qui compte, c’est qu’elle soit précise et contrôlable. Adresse du bien, type de bien, périodes d’occupation, liste des sinistres CatNat ou CatTech indemnisés (date, nature, arrêté, assureur, montant, date de fin de travaux) et, si vous choisissez la prudence, les sinistres hors CatNat avec une mention factuelle (date, nature, réparations) et la liste des pièces jointes.
Je privilégie un format qui « se relit » comme une chronologie. Et je garde en tête l’acheteur suivant : celui qui, dans quelques années, comparera votre déclaration à des factures, à un rapport d’expertise, à un PV d’AG en copropriété, ou à une annonce plus ancienne. L’objectif n’est pas d’en dire plus que nécessaire, c’est de dire ce qui est utile, au bon endroit, et de pouvoir le prouver.
Article mis à jour le 03 mars 2026.
